1.秩序管理人员工作纪律
(1)模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；
(2)坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制；
(3)上岗坚决做到五不准，即不准喝酒，不准聊天，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退；
(4)服从管理，听从安排，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；
(5)爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出；
(6)严格执行请、销假制度，有事外出必须请假。
2.秩序管理人员的交接班制度
秩序管理保卫交接班非常重要，因为这段间隙处理不好，就容易使罪犯乘机作案。为了杜绝这些漏洞，必须强化交接班制度。
(1)接班秩序管理人员要按规定提前10分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间；
(2)交接班时，交班的秩序管理人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班秩序管理员交待、移交清楚；
(3)接班秩序管理人员验收时发现问题，应由交班秩序管理人员承担责任。验收完毕，交班秩序管理人员离开岗位后所发生的问题由当班秩序管理人员承担责任；
(4)所有事项交待清楚后，交班秩序管理人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名；
(5)接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工资并通报批评。
3.秩序管理人员工作细则
(1)仪表着装
①按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。
②风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。
③上岗前、下岗后须到指定点更衣；不得将制服及佩戴物带离小区；服装清洗不得影响正常上岗着装。
④秩序管理人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须。
(2)上岗姿态
①在岗时须精神饱满，精力集中。
②站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。
③两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。
④在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。
(3)文明礼貌执勤
①对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。
②礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，把先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作等礼貌用语体现在实际工作中。
③禁止任何粗俗言谈、污言秽语。
④回答住户或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。
(4)门卫岗
①对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。
②劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。
③根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。
④负责登记电视监控情况。
⑤负责小区内邮件的收发登记管理。
⑥门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。
(5)巡逻岗
①巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的.区域及路线实施巡逻执勤。
②巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。
③认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。
④巡逻情况及时记录。
4.秩序管理工作人员的奖惩制度
为了鼓励秩序管理人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定秩序管理人员奖惩制度。
(1)奖励细则
①见义勇为，敢于同坏人坏事做斗争，成绩显着者；
②积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者；
③积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产的安全，成绩显着者；
④为搞好住宅小区(大厦)的安全保卫工作积极出谋划策，所提的合理化建议实行后效果明显者；
⑤拾金不昧者；
⑥年终被评为先进秩序管理班(组)、先进秩序管理员，被评为省、市政府秩序管理模范标兵者。
(2)惩罚细则
①值班时收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与值班无关的事情。
②擅离职守，经常迟到、早退。
③酒后执勤上岗，并造成一定后果。
④未按时交接班，或不按有关规定进行交接班，或交接班不清楚，检查时相互推卸责任者。
⑤未经部门领导批准，私自顶班者。
⑥未经部门领导同意，擅自带人留宿者。
⑦执勤时，衣装不整，佩戴不齐；执勤中玩忽职守，疏于防范，致使在管辖范围内发生案件或事故，造成极坏影响者。
⑧对公司和秩序管理部领导下达的工作任务，未能如期完成，而又没有正当理由者。
⑨扣留物品不登记，不上交；捡拾物品不报告，不上交者。
⑩违反秩序管理器材使用规定，私自随便转借和使用。
一、为确保业主利益，规范服务程序，提高服务标准，特制定如下制度：
1、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。
2、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。
3、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。
4、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。
5、回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。
6、回访后遇到的重大问题，应上报例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。
7、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题，应承诺解决的方法和时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。
8、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主，征求意见。
9、对回访情况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。
二、回访时间及形式
1、物管经理／主任每年登门回访2－5次，了解情况，解决问题、沟通关系。
2、小区物管员工按区域范围分工，每季回访1次。
3、利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。
4、有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。
5、小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理／主任及时处理。
6、作好回访登记。
（一）投诉事件的`回访：
1、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理；
2、回访率应该达到100％；
3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。
（二）维修工程的回访：
1、由小区物管员进行；
2、回访率应该达到30％；
3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。
（三）业户报修的回访：
1、由物管管理员进行；
2、回访率应该达到30％；
3、应在维修完成以后三天以内进行。
回访人员领取《回访记录表》，通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、住户的满意程度评价、缺点和不足的评价、住户意见的征集，将回访的内容简明扼要地记录在《回访记录表》上，并请住户签名确认。
管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理审阅，并做出解决方案。
为了保障公司办公楼的正常有序使用，明确相关部门的责任义务，营造一个好的工作环境，特制定本制度。
一、安全与消防管理
（一）办公室安全管理
1．办公楼的安全工作由办公室负责，办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。
2．严格来访登记制度。凡是来访的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在办公区域内部乱串乱闯现象发生。
3．各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关闭灯、电脑等用电设施，确保部门自身安全。
4．有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。
6．财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。
7．各部门（人员）发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。
8．保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。
9．节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。
（二）办公室消防安全管理
1．财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的.规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。
2．各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。
3．各部门员工要积极参加组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。
4．妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。
5．严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。
6．严禁在消防通道停放机动车与非机动车。
7．安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。
二、绿化管理
1．绿化建设和管理是企业文化（精神文明）建设的重要内容。
2．管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。
3．不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。如因确实需要者，需报办公室批准。
4．禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。
5．不得损坏花木的保护设施。
6．不准私自摘拿花果。
7．不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。
8．不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。
9．不准在绿化地上堆放任何物品。
10．未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。
11．凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，按实际损失进行赔偿。
12．办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。
三、设施设备使用维修管理
（一）、物业、设备设施的使用、维护和报修
1．全体员工要爱护公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。
2．物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。
3、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。
4、物业及公用设施设备的日常维修，由部门报办公室，再由办公室统一派人负责维修。
四、公共环境卫生清洁保洁
1、环境卫生设专人管理和清扫；
2、单元门外公共区域每日清扫一次；
3、合理分区设置垃圾桶，垃圾做到日产日清；
4、根据实际情况进行不定期的消毒和灭虫除害。
五、公共治安防范、门卫服务管理
1、由办公室负责区域内的治安防范、消防安全工作，发现有安全、消防隐患及时向有关部门做书面汇报；
2、门卫24小时值班，实行来客及物品出入登记制度；
3、负责区域内的车辆管理，保证小区内道路畅通；
4、发现安全、消防事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，并协助做好救助工作。
1.部门经理的职责
(1)秩序管理部经理应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任；
(2)根据国家秩序管理的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定秩序管理部门的工作计划和目标，并督导下级管理人员的工作；
(3)主持部门例会，传达贯彻总经理及有关部门的指示，并与广大秩序管理人员一道分析研究住宅小区的秩序管理管理问题；
(4)熟悉和掌握住宅小区内各种秩序管理设施的操作和性能，熟悉住宅小区内秩序管理状况，做到心中有数；
(5)对重大事件、事故亲自组织调查、处理；
(6)负责完成总经理交办的其他事项。
2.秩序管理班长的职责
(1)对部门经理负责，做好所管辖区内安全秩序管理工作；
(2)带领秩序管理班全体人员，根据制定的岗位责任制，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作；
(3)根据岗位责任制所规定的项目和要求，严格进行检查，督促全体秩序管理人员落实岗位责任制；
(4)要有法律知识和法律观念，熟悉秩序管理业务，了解物业管理公司所制定的规章制度，掌握管区内秩序管理保卫工作的规律、特点，严格管好、做好安全保卫工作；
(5)做好部门领导和基层秩序管理人员的协调工作，及时将秩序管理人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导部门提供建设性的工作建议，同时及时传达、落实上级的指示精神和工作安排；
(6)认真做好本班秩序管理人员的考勤工作，详细如实地记载工作中遇到及处理的各种情况，每天应向部门经理汇报一次；
(7)以身作则，做好本职工作。
3.秩序管理员的职责
(1)秩序管理员上岗必须身穿制服，配戴装备，严整仪容。纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。
(2)作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。
(3)值班秩序管理人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区的安全。
(4)执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。
(5)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。
(6)严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位发生的&39;各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记录。
(7)遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门经理请示报告。
(8)严格执行交接班制度，按时、按规定交接班。
(9)对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及秩序管理保卫的宣传工作。
(10)应有礼貌地查询进入住宅小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户及有关部门。
(11)详细记录各有关部门领导打来的电话，认真完成领导交办的各项任务。
(12)若发生案件，应采取下列步骤以协助破案：
①立即报案并留在现场直至公安人员到达；
②切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作；
③禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查；
④向公安人员提供有关案件详情。
1.目的
为了加强绿化工程部物资采购的管理和监控，确保绿化工程的顺利开展。
2.范围
适用于公司绿化工程部
3.职责
部门/岗位工作内容
总经理/分管领导负责权限内的物资审核、审批
相关职能部门负责权限内的物资审核、审批，采购行为监控。
参与现场议价。
部门经理负责权限内的物资审核、审批
负责对部门物资采购的监控
工程主管负责对工程用物资采购的审核
养护项目负责人负责对绿化养护类物资采购的申请、审核
工程项目负责人负责对工程用物资的申请、验收、领用控制与监督
部门采购员负责物资的`采(订)购
苗木(物资)验收人负责部门工程(苗木)物资的验收，独立于采购员。
4.方法与过程控制
4.1中标工程的物资采购申请
项目操作办法
合同评审评审时，须附《绿化苗木采购申请单》。
物资申请根据《绿化苗木采购申请单》费用按审批权限分批借款采购，每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。
报销时附填写完整的《绿化苗木采购申请单》按权限审批后进行报销。
合同签订按地产公司的合同文本签订工程合同
4.2地产公司指定的零星工程物资或甲供物资采购申请
项目操作办法
物资申请根据《绿化苗木采购申请单》费用按审批权限分批借款，每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。
报销时附填写完整的《绿化苗木采购申请单》按权限审批后报销。
甲供物资附发票、按地产相关部门要求到地产报销
合同如地产公司事后要求补签合同时，按合同管理程序进行
资料部门保存签证单、业务指令单等记录
4.3物业服务中心补苗及部门工具用品的采购申请
项目操作办法
苗木类申请人填写《绿化苗木采购申请单》，每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。非苗木类填写物资申请，按权限审批后采购。
4.4采购行为、资金的管理办法
项目操作办法
常用绿化苗木采购应建立部门供应商名录(填写《合格物资供方(品牌)一览表》)及价格清单，并挂部门内部网页，长期合作的应每年签订框架协议，每次采购时可不签订采购协议。
市外苗木采购市外采购要求有两人同时在场，并选择在有正规发票的供应商购买。
单宗采购金额在50000元以上及单宗人工服务外包额在10000元以上的须有公司职能部门人员参与现场议价，填写《供方现场(约见)评审记录表》(人工外包的单独签订施工协议)。
结账应以转账方式进行。特殊情况下需使用现金付款超过5000(含)元以上，必须事前经分管领导审批，支付时，金额在10000元以上的必须两人以上前往结账；金额在30000元以上的必须由公司财务人员陪同结账。
不签订采购协议的，须提供供应商的电话、姓名、地址等相关资料。
甲供物资在地产相关部门参与及授权下进行，并由参与人员及授权人签字确认。
市内苗木采购在价格、质量同等条件下，应选择在合格供应商采购。
结账以转账方式，可采取月、季等期限定期付款。
合格供应商无需要的苗木或价格不合理时，经部门经理同意后可以在其它苗场采购。
如不能进行支票交易，按市外采购规定执行或供应商直接到财务管理部结账。
不签订采购协议的，须提供供应商的电话、姓名、地址等相关资料。
其他物资采购按《采购管理程序》要求执行
4.5验收入库及报销办法
项目操作办法
养护绿化苗木项目负责人负责验收，核对实数，并在供应商送货单收货人处签名、填写《绿化部苗木(物资)采购验收单》。现场领用物资。不再填写《进仓单》和《物资领(借)用单》。
凭送货单、发票、《绿化苗木采购申请单》、《绿化部苗木(物资)采购验收单》等资料报销。
工程绿化苗木
设备工具、药品、肥料等备用品由专人验收入库，仓管员填写《进仓单》、入账。
物资领借用按《物资存储及管理程序》执行。
凭《进仓单》、发票等报销。
土方、陶粒、一次性消耗品工程项目负责人负责验收，核对实数，并在《物资申请单》备注栏中签名，现场领用。不再填写《进仓单》和《物资领(借)用单》。
采购凭送货单、发票、《物资申请单》复印件等资料报销。
4.6本办法中未明确规定的内容，按公司《采购管理程序》执行。
5.相关文件
vkwy7.4-z01《采购管理程序》
vkwy7.5.5-z01《物资存储及管理程序》
6.记录表格
vkwy7.4-z01-f1《物资申购单》
vkwy7.4-z01-f3《物资/服务申请报告》
vkwy7.5.5-z01-f1《进仓单》
vkwy7.5.5-z01-f2《物资领(借)用单》
vkwy7.5.1-j01-06-f1《绿化苗木采购申请单》
vkwy7.5.1-j01-06-f2《供方现场(约见)评审记录表》
vkwy7.5.1-j01-06-f3《绿化部苗木(物资)采购验收单》
大厦物业客服部交接班管理制度及规定：
1、制度
1.1时间统一标准化，填写各项记录和交接班记录，必须按国家标准时间统一计时。
1.2填写内容明朗化。必须将所要交接的问题的原因、经过、结果填写清楚。
1.3本班所发现或发生的重大问题，已处理的、未处理的都应该交接，便于接班人接着工作。
1.4上级的指导，命令必须交接，便于上传下达，保证其权威性及持久性。
1.5办公用品、通讯器材、资料、样板间钥匙等公用物品及保管应仔细登记，当面验清交接。
1.6交接班应按时，无特殊情况，交班人必须将未处理的事务处理完毕，才能离开。
2、规定
2.1值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班，因故不能值班者，必须提前征得上级领导的&39;同意，并安排调班、顶班。
2.2交接班人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交接。
2.3交接班的准备工作包括：未完成的工作、领导下达的新的工作指令、公共区域的维修情况等，交接时，交接人员应在值班日志上签字。
2.4在下列情况下不得交接班：
⑴在重大事件或紧急事件未处理完的情况下。
⑵重大设备启动或停机时。
⑶交接班准备工作未完成时。
⑷接班人员有喝酒迹象或其他神志不清现象，且又未找到顶班人时。
一、物业管理制度
（一）安全职责
1、严格执行公司的各项管理制度；
2、负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；
3、负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；
4、做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；
5、查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；
6、建立健全和管理好系统档案资料；
7、抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；
8、做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；
9、完成领导交办的其他任务
（二）护卫岗位职责
1、护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；
2、纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；
3、。上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；
4、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；
5、熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；
6、爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；
7、熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；
8、值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；
9、熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；
10、严格执行交接班制度，认真做好交接记录；
11、对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；
12、对进入小区内的陌生车辆要进行登记；
13、对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；
14、熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；
15、认真完成领导交办的其他任务。
（三）门岗、巡逻岗位职责
1、24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕；
2、掌握业主的来客动态，维护小区秩序；
3、严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内；
4、熟悉小区内住户的基本情况；
5、做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确；
6、严格执行24小时巡逻制度；
7、对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行；
8、对于进入小区内的.陌生车辆认真登记方可进入。
二、物业管理的目标
所谓物业管理，是指经营人受物业产权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代管理科学，先进的维护养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
对物业实行企业化、经营化管理，就是为了克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。具体来说，是为了实现下述目标：
创造安全、舒适、和谐的居住环境；
发挥物业最大的使用价值；
使物业尽可能保值、增值。
三、物业管理涉及的组织
1、业主大会
业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大会则是由物业内的业主所组成的。
按照有关规定，业主大会必须有超过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主大会的职权包括：
选举、罢免管委会的组成人员。
监督管委会的工作。
听取和审查管委会的工作报告。
决定物业内关于业主利益的重大事项。
修改业主公约。
改变和撤销管委会不适当的决定。
批准管委会章程。
2、管委会
管委会是物业管理委员会的简称，是在房地产行政主管部门指导下，由物业内的业主和使用人选举的代表组成，代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。
3、物业管理企业
物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。
一、核内容
1.整形造型：
(1)乔木剪下重枝、内生枝、溢木造型；
(2)地被草保持4~8厘米。
2.施肥：均分无重无漏。
3.浇水：100%均匀。
4.除杂草：纯度90%以上。
5.补缺：
(1)保证人均绿化0.5平方米以上；
(2)绿地率37.5%以上。
(3)绿化覆盖率98%以上。
6.杀虫：清秀成荫、鲜花飘香。
7.保洁：保洁率达97%以上。
二、考核标准
1、绿化主管巡视抽查一至二次；
2、每周由管理主管抽查一至二次；
3、每日评比一次，每半年管理处评比一次。
三、奖惩
1、内容扣5分以下，由管理处发足承包金；
2、考核内容扣分10分以上，扣发承包金20%；
3、考核内容单项零分，扣发承包金50%；
4、连续两个月不合格者解除承包合同，并扣发一个月承包金。
1.目的：正确操作清洁器械，延长其使用寿命。
2.适用范围：适用于清洁器械的管理。
3.职责：清洁器械管理人员负责器械的保管，和办理器械的领用、归还手续。
4.内容：
4.1清洁器械由专人保管，领用人领用时需在《清洁器械登记本》上签字。
4.2领用清洁器械时，领用人自行检查设备的完好性，因检查不细，造成器械出库后损坏而影响工作的&39;，由领用人自行负责。
4.3如器械发生故障，不得强行继续操作，并报清洁领班或环境主管处理。
4.4因使用不当，发生器械附件损坏者，按规定赔偿。
4.5清洁器械的使用人必须经过有关器械使用的培训。
4.6各种清洁器械使用时均需按照操作规程或使用说明正确操作。
4.7设备使用后，使用应按要求做好清洁、保养工作，并在《清洁器械登记本》上登记归还日期。
4.8清洁器械不得随便借给他人使用，造成后果由领用人负责。
5.记录：《清洁器械登记本》由清洁器械保管人保管至登记满后一年。
6.附件：无
1.目的
确保绿化植物的正常生长，为植物绿化养护工作提供指引，保持优美、舒适的生活环境。
2.范围
适用于公司各管理处的绿化养护管理工作。
3.定义：
无
4.职责：
部门/岗位工作职责频次/时间
品质管理部负责制定绿化养护作业流程及检查标准，监督指导各管理
处绿化养护工作。每季度至少巡视检查一次。
管理处经理负责管理区域内绿化养护计划方案的实施，并可根据自身
特点制定相应的养护方案，并巡视监督养护情况。每半月至少巡视检查一次。
环境负责人负责审核落实养护计划，并指导、监督、抽查各绿化岗位
工作情况。每周至少巡视检查两次。
绿化负责人负责制订绿化养护工作计划，现场日常绿化养护工作监督
管理，巡视各岗位工作情况。每天至少巡视检查一次。
5.方法及过程控制：
5.1绿化植物分类
5.1.1乔木：指有明显主干，生长高度能超过2米以上的树木。
5.1.2灌木：植物明显主干，生长高度在2米以下的树木。
5.1.3地被植物：贴地或匍匐生长的植物，包括草坪，藤本等其它草本植物。
5.2绿化植物的移植、种植
5.2.1绿化植物的种植宜在雨水充足，植物生长旺盛的季节进行(3--8月份)。
5.2.2种植树木时，需综合考虑树冠、树干等大小，留置适当的土球，保证有足够的根系。
5.2.3绿化植物移植时，应切断主根，尽量保持足够的须根，以使其能迅速恢复生长。
5.2.4为了减少蒸发，保持植物体内有足够的.水分，在移栽树木时，一般要去掉三分之二的枝叶。对须根少或难成活的树木，要剪掉所有树叶，只保留树干。
5.2.5移植草皮时，在每块之间须保持适当的空隙。
5.3浇水
5.3.1园林植物的浇水，应遵循不干不浇、浇则浇透的原则进行。
5.3.2室内盆栽植物，应每周喷淋叶面，并用湿毛巾擦拭，每次浇水后，及时清洗垫盆。
5.3.3室外植物的浇水时间，应根据天气状况和季节而定。4至11月份，在9：00之前，15：00以后浇水；11月至次年3月份，在9：00以后，17：00以前浇水。
5.3.4刚修剪过的植物，易被病菌感染，一般在修剪3天，待伤口愈合后再浇水。天气干旱，必须浇水时，应避免把水浇在伤口上。
5.3.5视情况对室外植物浇淋叶面，除去表面灰尘。
5.4日照
5.4.1室内盆栽植物，每周移至室外无直射阳光处，接受一周左右光照。
5.4.2草坪是喜光性植物，应保持足够的阳光。草坪生长过密时，要经常修剪。对于墙角阴暗角落，可种植荫生藤本花木。
5.5修剪
5.5.1乔灌木应保持美观的形状，枝条无杂乱现象。
5.5.2绿篱花球必须形态明显，无突出长枝。
5.5.3草坪高度应保持在8cm左右。立春前进行较低修剪，一般保留草茎10--15mm为宜，剪完后要用铁耙除去枯叶死草；立秋前修剪的高度为草长的一半为宜；立冬前修剪高度为草长三分之一，以巩固草根的生长。每次修剪后，对用剪草机不能剪到的树边、墙角等部位，应用割灌机割边。
5.5.4现场绿化养护过程中所需的各种园林机械的具体操作方法，按《园林机械操作养护作业指导书》执行。
5.6松土施肥
5.6.1天津土壤多为盐碱土、贫瘠、干旱、易板结。在新植树木时，尽可能加入有机肥，改良土壤。
5.6.2花坛应每月松土，并结合施肥(以复合肥为主)一次。
5.6.3施肥应以复合肥为主，并避免洒落在叶面上，灼伤叶面。
5.6.4每周施肥后应立即浇足够的水，使肥料迅速溶解，渗入地下。
5.6.5对盆栽植物，可先将肥料(尿素、钾肥)溶解，再喷雾到叶面上，浓度控制在0.1-1‰之间，也可直接喷洒罐装叶面肥。
5.7病虫害防治
5.3.7.1应遵循预防为主，综合防治的原则，每月进行一次全面的预防性消杀。各管理处可根据具体情况安排，但至少两个月需进行一次。
5.3.7.2对严重的病虫害，应连续多次消杀，直至植物恢复正常生长。
5.3.7.3管理处在对各种植物进行消杀作业时，具体操作办法按《消杀作业控制程序》执行，每次绿化消杀作业后填写《消杀(毒)工作记录表》，并负责对每次绿化服务供方的现场消杀效果进行总结评估并编写《工作评估报告》。
5.8绿化接管
5.8.1管理处绿化负责人(外包的须会同供方现场负责人)检查工程养护质量。
5.8.2接管前绿化施工单位须准备的资料：与地产合同复印件、地产验收合格书(必须有相关人员签字)、验收移交表、绿化竣工图和苗木清单。
5.8.3管理处负责人签字、盖章。现场养护质量不达标的，记录并限期整改，并知会地产客户中心或返修组。
5.8.4管理处正式接管自行养护，或视情况分包给绿化服务供方。
5.9绿化养护的各种具体作业方法执行相关作业指导书及质量记录
5.9.1管理处绿化负责人在绿化养护管理工作中，具体操作办法参考《绿化作业指导书》执行。
5.9.2管理处绿化负责人在对日常养护工作进行检查时，具体标准参考《绿化工作检查标准》。
5.9.3管理处绿化负责人在对日常绿化养护工作进行检查时，须每日填写《绿化效果每日检查记录表》，并每月编写《工作评估报告》。
5.9.4管理处经理、环境负责人在日常检查绿化养护工作时，须填写《管理人员巡视记录表》。
5.9.5管理处绿化负责人日常组织养护人员对植物进行消杀作业时，须填写《消杀(毒)工作记录表》，并编写《工作评估报告》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h02-01《绿化作业指导书》
tjzzwy7.5.1-h02-01附件1《绿化工作检查标准》
tjzzwy
7.5.1-h02-02《园林机械操作养护作业指导书》
tjzzwy7.5.1-h03《消杀作业控制程序》
7.质量记录和表格
tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《绿化效果每日检查记录表》
tjzzwy8.2.3-z01-f1《管理人员巡视记录表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《消杀工作记录表》